地方AMC:疯狂的“地产生意 ”
作者: 樊红敏 郑利鹏   编辑: 罗辑   发布: 06/30/2020 08:42

受多重因素影响,全球经济形势前景不明,不良资产开始加速暴露,地方AMC扩容、增资、拓宽融资渠道等各路消息频出。

2019年以来,已有4家地方AMC完成增资。今年以来,浙江、广东、湖南、江苏等多个省份亦加速牌照扩容,海南省即将成立第二家地方AMC——海南新创建资产管理股份有限公司,目前已上报银监会等待审批。

《中国经营报》记者注意到,一方面,不良资产市场火爆,资本持续涌入;另一方面,地方银行、信托等主流融资渠道被严格限制之下,地方AMC地产类信贷业务正日渐活跃,地方AMC继续“不误正业”。

值得关注的是,地方AMC正在通过发放委托贷款、购买存量地产类债权、购买关联地产商之间构建的债权,来为地产商提供融资。

1.

资本持续涌入

天眼查显示,2019年2月,云南省资产管理有限公司注册资本由10亿元增至20亿元;4月,江西省金融资产管理股份有限公司注册资本由13亿元增至20亿元;光大金瓯资产管理有限公司注册资本由10亿元增至30亿元;7月,内蒙古金融资产管理有限公司注册资本由26.3亿元增至52.3亿元;2020年1月,山东省金融资产管理股份有限公司(以下简称“山东金管”)注册资本由101.1亿元剧增至366.39亿元。

今年年初,有消息称,浙江金融资产交易中心、民生置业等机构将联合成立一家地方AMC,若推进顺利,这将成为浙江省第四家地方AMC。4月28日,广东省第三家AMC深圳资管成立。6月11日,湖南省第二家地方资产管理公司——长沙湘江资产管理有限公司在湖南湘江新区举行授牌仪式,并与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等12家银行签订战略合作协议,授信总额超200亿元。湘江资管由湖南湘江新区发展集团有限公司发起筹建,公司性质为国有控股的混合所有制公司,注册资本30亿元人民币。有消息称,江苏省还计划成立其第三家地方AMC。

另外,本报记者根据公开资料梳理发现,除传统的银行贷款之外,2020年以来,至少有十余家地方AMC通过超短期融资券、中期票据、非公开定向债务融资工具、公司债、美元债等众多融资工具进行融资。如,2019年11月份,中原资产管理有限公司(以下简称“中原资管”)4亿美元3年期高级无抵押债券成功发行,利率4.20%,成全国地方AMC在境外市场发行美元债,开辟了国际资本市场融资渠道。近日,山东金管发行10亿元公募债券,发行利率3.1%,期限为3+2年,创全国地方资产管理公司同期限债券最低利率水平。

对于资本持续涌入的原因,多位业内人士表示,主要是因为,这两年国家强化调结构、降杠杆政策落实,以及受今年以来的新冠疫情影响下全球经济形势不明朗,不良资产加速暴露。

西南财经大学金融学院数字经济研究中心主任陈文则提到,地方AMC如果真的去做一些债务重组、不良资产管理处置的话,对于资金需求是比较大的,并且也要求最好是长线资金。

2.

地产类信贷业务日渐活跃

值得关注的是,类信贷业务,尤其是收益较高的地产类信贷业务,或是资金涌入地方AMC的另一大原因。

陈文同时提到,对于地方AMC来说,房地产企业,尤其存在较大融资困难中小房企业,是一个较为庞大的资金需求市场。

普益标准《中国地方资产管理行业白皮书(2018)》指出,因为低风险甚至无风险或者技术难度低且收益可观的特征,“通道+配资+固收”业务成为展业不久的地方AMC的首选。其中,固定收益业务即融资类业务,多为房地产企业、政府平台和当地优质国企、上市公司融资。

“不良只是对外的名义,实际上是类信贷,在公司财务中占比较高。很多AMC表面上类信贷占比在一半左右,实际上可能达到80%,不少类信贷项目会包装处理成不良资产重组。”近期,有媒体在相关报道中引用中部地区一位地方AMC人士说法。

其中,收益率较高的地产类信贷业务,则是地方AMC开展类信贷业务的主要领域。

以山东资管为例,记者根据公开资料不完全统计发现,山东金管其中7笔委托贷款总额超32亿元,从已知的收益率来看,都在8.5%以上。值得一提的是,其大部分对外贷款融资方均为地产企业。

山东信托最近一笔公开的地产类信托贷业务为,4月14日,山东金管发布关于签订重大合同的公告中提到的,通过小贷公司向某地产公司发放委托贷款20亿元,委托贷款利率11.9%年,贷款总期限18个月。

再以湖北省资产管理有限公司(以下简称“湖北资管”)为例,记者注意到,公开资料显示,2016年、2017年、2018年湖北资管均开展过类信贷业务。其中,公开资料中涉及到的湖北资管2018年开展的两笔类信贷业务均为地产类:2018年8月,福星股份(000926)相关公告提到的,“上述合同及协议(相关方签署的《融资合作协议书》《借款合同》等)约定,湖北资管向新洲置业提供最高限额人民币 22,000 万元借款,期限 12 个月,利率为 10%。”以及鄂民初36号提到,“2018年9月14日,湖北资管与铭源公司签订《借款合同》约定:铭源公司向湖北资管借款3.5亿元;借款年利率为12%,该借款利率随中国人民银行一年期贷款基准利率上浮而对应上浮,不随中国人民银行一年期贷款基准利率的下浮而下浮;借款期限为2年。”

此外,记者注意到,陕西金融资产管理股份有限公司、中原资管等多家地方AMC也均开展过多笔地产类信贷业务。

值得关注的是,尽管地方AMC监管政策不断收紧,但在传统银行、信托等主要地产融资渠道受限之下,地方AMC地产类融资业务近期却日渐活跃。

某主要从事房地产项目前融相关业务的财富机构的官方平台发布的文章提到,“近期收购存量债权的地方AMC逐渐活跃,以债权收购为核心的“非主流”融资方式亦无意间成为目前开发商获得相对低成本资金的新型融资路径。”

多位信托行业人士也向《中国经营报》记者透露,信托地产额度被限制后,地产融资需求分流现给了地方AMC等机构,现在房地产企业通过AMC融资的现象比较多。

3.

“合规”路径

2019年7月份 银保监办发发布的《关于加强地方资产管理公司监督管理工作的通知》(银保监办发〔2019〕153号文)要求,“地方AMC收购处置的不良资产应当符合真实、有效等条件,通过评估或估值程序进行市场公允定价,实现资产和风险的真实、完全转移。” “不得以收购不良资产名义为企业或项目提供融资,不得收购无实际对应资产和无真实交易背景的债权资产,不得向股东或关系人输送非法利益,不得以暴力或其他非法手段进行清收。”

今年3月13日,四川金融监管局官方公号发布消息称,近日,四川监管方约见省内资产管理公司成都益航资产管理有限公司主要负责人及班子成员,并进行了监管谈话。

据透露,在当天的监管谈话中,四川金融监管局主要从“坚守不良资产处置主业”、“加强内控体系建设”、“强化审慎合规经营”、“严格信息披露和信息报送”、“积极参与地方金融风险化解”等五个方面,对益航资管提出了监管要求。

南方某地方AMC内部人士透露,目前地方AMC类信贷业务操作上变得更为是更为隐秘。

金诚同达律师事务所高级合伙人叶家平在接受本报记者采访时表示,已经注意到这样的业务模式,比如,地方AMC以办理前置抵押为放款的前提收购股东/关联方对项目公司的债权,待项目取得开发贷融资再置换地方AMC的融资等模式。

上述主要从事房地产项目前融相关业务的财富管理机构官方文章中亦提到,从市场的操作情况来看,目前不少开发商通过实际控制的非关联方或表面非关联方(对于部分地方AMC可接受存在股权关系)借款等方式先将自有资金或过桥资金注入项目公司,项目公司缴纳土地款后,该“关联方”将其对项目公司的债权转让给地方AMC,由此取得融资款后继续用于下一个项目土地款的缴付。

记者注意到,2019年9月30日,陕西省某上市地产公司公告称,2019年 8月8日,公司第九届董事会第十二次会议审议通过了《关于陕西金融资产管理股份有限公司非金融债权收购融资的议案》,同意公司下属房地产开发有限公司与陕西金融资产管理股份有限公司(以下简称“陕金资产”)合作,由陕金资产出资 4.985 亿元收购该下属公司持有的5 亿元债权进行融资。现因政策原因,拟将该融资方案进行调整,由陕金资产控股子公司陕西投融资担保有限责任公司(以下简称“陕投保”)与上述下属房地产开发有限公司合作,通过转让非金融债权进行融资。

同样是在2019年9月30日,该上市地产公司还发布令另外一份公告称,公司第九届董事会第十二次会议审议通过了《关于陕西金融资产管理股份有限公司非金融债权收购融资的议案》,同意公司下属房地产开发有限公司与陕西金融资产管理股份有限公司合作,由陕金资产出资4.985亿元收购下属房地产开发有限公司持有的5亿元债权进行融资。

不过,工商资料显示,上述上市公司下属房地产开发公司与其债务人公司均为该上市公司全资子公司。而陕投保,目前已更名为“陕西信用增进有限责任公司”,控股股东为陕金资产,持股比例为26.48%。

关于上述公告提到的“政策原因”具体是指什么政策;陕投保是否为名义上的收购方、陕金资产为实际收购方;上述关联公司之间形成的这笔4.985 亿债权,是否是上市公司方面为了通过陕金资产进行融资而临时构建;陕金资产计划收购之时,该笔债权是否已逾期等相关问题,本报记者分别致电致函陕金资产、上市公司方面进行采访。

其中,陕金资产方面回复本报记者称,该笔债权收购方发生变更,并非是因为“政策”,而是由于,彼时陕金资产方面自有资金早已用完,每笔业务都是需要再融资,而陕投保方面则资金充裕,所以这笔业务就变成了陕投保作为担保公司基于担保条例以自有资金所做的业务。

记者注意到,按照时间来计算的还,银保监办发〔2019〕153号文是2019年7月5日发布,根据上市公司公告,该笔4.985 亿债权融资变更时间为2019年 8月8日,前后仅仅相差一个月出头。

至于该笔债权彼时是否逾期,陕金资产方面表示,该笔业务仅是意向中的,没有成交落地的项目,讨论是它否逾期没有实际意义。

截至记者发稿,上市公司方面并未作出回应。

某不良资产圈内人士在接受《中国经营报》记者采访时表示,目前银行、信托等渠道为房地产企业提供融资是有明确限制的,但地方AMC变相为房地产企业提供融资,目前处于监管灰色地带。

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来源: 中经金融
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