华尔街文摘研报:全球疫情与中国房价前景
作者: Stella Su, Chopin Liu   编辑: Stella Su   更新: 04/07/2020 14:44 发布: 03/30/2020 16:45

疫情对房价的影响开始体现。中国房地产协会主办的全国房价行情数据显示,有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。具有象征意义的四大一线城市,北上广深3月份二手房价全部下跌。其中,上海下跌5.85%位居四大一线城市跌幅榜首位,每平跌3401元位居全国首位。

除了深圳外,另外三个一线城市,北上广3月份二手房平均单价也均出现下跌。其中,上海下跌5.85%,北京下跌2.85%,广州下跌3.63%。从每平下跌价格来看,上海位居全国首位,每平跌3401元。福州、北京、厦门等城市每平也均跌超2000元。

本研报从5个方面来分析冠状病毒如何冲击全球和中国经济,如何影响中国房地产前景及价格: 1. 租金; 2. 房价; 3. 空房率; 4. M2/GDP 相对较大; 5. 疫情

1。租金:

第13周全国大中城市租金均价为43.92元/平方米/月,环比微跌0.05%,同比小幅下跌0.11%。 下图可看到疫情前租金明显上涨。中国就业是回暖的。但2月后疫情造成明显下滑。国内疫情的影响是暂时的,下图显示的确诊数,可以很清楚的看到中国控制蔓延局势很及时,且是局部性的(主要集中在武汉)。全国大部分地区已经复工。

2. 房价:

2.1 房价/年收入比:维基百科世界各国或地区的房价指数(房价收入比)列表。华尔街文摘认为中国香港和中国大陆房价太高,房地产投资处于极端危险的境地。请看最后的详细讨论。

2.2 二手房房价: 据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2020年第12周百城二手住宅市场均价为15086元/平方米,环比微跌0.03%,打破连续两周微涨趋势转而下跌。二手房均价处于较为停滞的水平区域。

而大城市以北京为例二手房价格在疫情之前就出现了很明显的滑坡(下图)。这种反向或者说方向不明显的现象,值得警惕。

来源:百安居

2.3 新房房价

来源:中指研究院

我们再来看下全国房价指数:今年3月环比微涨0.01%,从长期来看,呈现明显水平趋势。

从数据库计算公式[4] ,是按小区平均价,然后全国加权平均。这样的危险就是该指数对房价的涨跌很不敏感。大概的延迟可能有一年。因此有必要从多个方面来解读这个上涨的曲线。而且房产商因为利益需求,对于报跌房价是不太情愿的。但从今年恒大地产75折闪电价格战的案例来看,新房售卖存在一定压力。

3. 空置率、房产税

中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》,预测到2019年年底,17个城市平均空置率将突破20%,15个城市空置率同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值。西南财经大学统计出来的数据显示,国内房地产空置率大致在20%至30%之间。远超国际上10%的标准。

按照以上数据,空置率逐步上升,但是,没房的、需要购房的人数依然很多,供需矛盾十分尖锐。很重要的一个原因,就是相当一部分房子掌握在少数人手中,且房产税还未开征。一旦紧缩政策进一步出台,空置房产将被集中出售,导致现房暴增。华尔街文摘估计,1%的房产税将可能导致房价腰斩。这也是房产税过去和未来很难实施的原因。

4. 广义货币M2/GDP:

2020年2月末,广义货币(M2)余额203.08万亿元, 同比增长8.8%,增速超过了GDP增幅

据世界银行2018年统计数据(官网上最新数据):

中国:M2/GDP=203%

世界平均水平为124.7%,美国为89.5%。[3]

广义货币M2/GDP基本上说明纸币和实物资产的比例。中国和日本都处于世界最极端大的位置,刺激空间到尾声或接近尾声。

5. 疫情

西方国家和全球目前的疫情发展非常严重,全球范围的宵禁会使消费者在家中主要只消费食品和燃气和电能。全球贸易会大幅下滑。如果疫情持续比较久,在较长时间内会消费少。中国的出口商品中,附加值约为出口商品总值的2/3,野村证券的陆挺估计出口附加值贡献了约13% 的GDP。在如此严峻的全球疫情和宏观经济形势下,未来一两个季度我国外需可能同比大幅下降30%,造成约1800万人的失业。[6]

因此,由于中国经济很大程度依赖对外贸易,如下图所示,当前主要进口消费国疫情局势仍远未被控制且蔓延范围广,中国的出口型企业将迎来疫情的第二波影响,且由于众多发达国家疫情影响持续时间将远长于中国,因此,第二波影响甚至会强于第一波,租金市场可能继续面临涨幅下降的风险。

总结

中国香港,中国大陆的房价与年收入的比值全球第一,第二。原来中国出口加工和房地产扩张,房价上涨有一定的正反馈效应,所造成的房产超级泡沫有可能被这次冠状病毒造成的全球性经济大萧条刺破。主要是由于出口加工业的就业和房地产销售很难被基建工人取代。全球大多数国家的疫情继续恶化,估计会造成1800万中国出口行业失业。失业者及租户可能需要卖房。另外一个原因是上周美国房地产金融债卷最多的下降20%。地产贷款流入中国会暴跌。华尔街文摘认为,这种内外的压力比较大。很自然各级政府都会推出托市办法。这要看这2种力量的博弈。

一方面,地方政府财政依赖房地产,会尽力量维系; 另一方面是房价,M2/GDP 比值非常高的情况下,富人财富外流对国家实力打击很大。失业和地产资本流入减少可能让富人财富流出加速。

综合各种因素,华尔街文摘分析房价还是非常危险。华尔街文摘建议房产业者购买房地产下跌保险或者转移投资。华尔街文摘的基金可以协助购买保险,也有产品对冲房价下跌和全球投资。建议有房产的业主发邮件咨询 biz@macrosql.com; 微信:sportmachine

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