房价又刷屏!百城地价大涨20% “秒光盘”再现
作者: 证券时报   编辑: 罗辑   发布: 03/29/2020 14:00

在疫情的影响下,各行各业都为在“寒冬”中活下来而努力挣扎。但是,房地产近日的火爆却连连刷新了看官们的认知:深圳线上售房让288套新房在7分钟就瞬间被抢空;苏州买家们仅仅用了60秒就砸出12亿抢楼盘;北京、上海、南京等多地出现戴着口罩排队购房……此外,今日公布的中国100个城市居住用地价格同比大涨逾两成!

去年还在高喊“活下去”的房企,今年却再度迎来火爆的交易和买家们的疯狂。楼市近期又开始刷屏,难道要重启一波上涨行情了么?多位专家均表示,近期房价上涨主要是由于地方稳房价政策的短期刺激,以及疫情带来的几个月的需求挤压。长期来看,房价不会“疯涨”,中央反复强调“房住不炒”,这决不是一句空话。在投机需求不断退出下,房价未来必然会逐渐承压。

百城地价“逆势”上涨 秒光盘再现

易居房地产研究院26日发布的《中国百城居住用地价格报告》显示,今年前2个月,中国100个城市居住用地价格同比涨逾两成,房企依然看好后市。受疫情影响,前两月,房地产市场明显降温,但这份报告指出,同期,百城地价不降反升。数据显示,1至2月份,百城居住用地价格为每平方米5863元人民币,同比上涨20.4%。

与地价上涨相伴的,是3月以来,多地楼盘均出现“秒光”的盛况:

--成都

成都两地块触及最高限价,天府新区两宗土地溢价49%成交。3月24日,成都市国土资源局出让位于天府新区两宗住宅兼容商业用地,出让面积分别为50.21亩、99.63亩,地块曾于2019年因报名人数不足而流拍。经过多轮竞价,1号地最终以10658元/㎡楼面价成交,溢价率49.5%,无偿移交23%;2号地以9755.8元/㎡楼面价成交,溢价率49.4%,无偿移交23%。据媒体测算,两宗地块因无偿移交比例达到了23%,实际楼面价可能达到13000元/㎡。

根据贝壳找房数据显示,截至2020年3月21日,其平台显示成都在售二手房已正式突破13万套大关(130501套);2月,贝壳找房成都在售二手房数量则为12万套左右,一个月激增万套房源。相比之下,成都在售二手房数据高居全国前列,贝壳北京和上海在售二手房分别为8.9万套和5.9万套;贝壳广州和深圳在售二手房套数分别为6.5万套和3.7万套。贝壳相关人士对e公司记者表示,该平台上所挂二手房均为真实房源。

--深圳

3月16日晚8点,万科通过线上卖房的方式推出深圳的“万科星城”项目,当晚推出的288套房源,在7分钟全部卖完,销售额2.99亿。

3月13日,位于深圳蛇口的招商太子湾·湾玺T7栋推出14套房源,单价11~12.9万/平方米,房款总价在4266万元至4651万元之间。该项目于13日下午2点开始选房,仅8秒就宣告售罄,销售金额达6亿元。一周前的3月7日,该楼盘推出N3栋首批精装商务公寓,总价2000万起,15分钟成交额突破1亿元。

--苏州

3月20日,苏州的三个房地产项目同时开盘,共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目,几乎都是“秒光”。其中,苏州某项目虽是线上开盘,却不影响购房者的热情,1分钟内销售额就达到了12亿元。3月24日,龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上专门提到了旗下一个项目的“战绩”:311套房源,10分钟内抢光。

--杭州

总价最低1200万的某项目,最近公布了最后62套房的开盘报名结果,共有992组家庭报名,中签率仅6.2%!平均16人抢一套房。

--政策推动叠加需求挤压

多位分析人士均认为,各地扎堆出台的支持政策是房地产复苏的重要原因。为应对新冠肺炎疫情的影响,疫情爆发后,全国20多个省市出台了房地产市场的相关政策。初期,各省房市政策的指向重在土地供应方面。2月下旬开始,河南驻马店、广西南宁、广东东莞等地开始调整公积金政策,涉及公积金贷款首付比例、贷款额度、二套房购房贷款、贷款期限等。3月,深圳住建局发布了《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》,要求加快商品房网签进度,简化业务流程,采用“即报即签”方式缩短网签时间。此外,开放售楼处,支持房企加快复工复产。

随后,政策方向逐渐从应对疫情的合理化措施,延伸到扩大供应、刺激需求,人才新政便是其中之一。广州、汕头、佛山、苏州等先后出台人才新政,进一步放宽落户条件。同样在3月中旬,济南有条件地放松限购,泸州则通过发放购房补贴的方式刺激市场。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为,楼市政策在“一城一策”的框架内适度松绑,将是近期的趋势。这些政策的刺激,叠加春节假期和疫情期间积压的需求集中释放,成为近期楼市快速回暖的主要动力。

楼市火爆的另一个原因是需求挤压。刚需置业的购房者并不因疫情而停止购房,疫情只是暂时压制了买房需求。随着市场恢复正常,不少刚需购房者加快了买房节奏。被压制的需求一下子释放出来,造成新盘被疯抢。

深圳某房地产销售告诉记者,每年三、四月份都是楼市的“小阳春”,今年由于新冠疫情的影响,买房需求已经出现积压。再加上,每年3月左右都会涌现购置学位房的需求,不少刚需购房者会加快买房节奏,因而也出现了新盘被疯抢的情况。

除此以外,目前火爆的城市本身就存在供不应求的现象。例如,苏州去年初就因为房价大涨被约谈,而后就实施了更严厉的调控政策。深圳近日“秒光”的某楼盘,去年首期开盘T1和T2栋均在短时间内售罄。据报道,相关楼盘的房产中介回忆,“去年刚开盘时,看房的人太多了,都堵到门口了,我在外地的客户都没过来看房,直接定的。”

--房价没有大幅上涨的空间

3月份以来,大部分城市的楼市成交量有所回升,全国百城土地市场陆续放开,土拍市场开始活跃。个别房企拿地动作更为积极,客观上带动土地溢价率的上升和地价的反弹。中原地产首席分析师张大伟表示,目前已经恢复到大约疫情前四五成水平。从趋势上看,市场呈现从南到北逐渐复苏的态势。

但是,多位专家据表示,市场回暖下的“抢房”现象有其特殊性,比如政策刺激、需求积压、饥饿营销等。但以刚需为主的需求结构,以及“房住不炒”的政策基调,也决定了市场很难出现非理性的波动。“中央反复强调房住不炒,这决不是一句空话。”

纵观国内几波房价上涨,都是在市场回暖的过程中,需求往往会出现快速增长,短期出现供不应求的现象。具体来看,随着房价上涨预期的形成,居民的投机需求和刚需都会增加,抱着早买便宜的心态开始“疯抢”。因此,在涨价预期的推动下,需求继续增加,房价持续上行,形成一个共振加强的过程,最终导致房价上涨较快,短时涨幅较大。

中信证券明明研究团队表示,随着房价的信仰逐渐消失,投机需求不断退出,那么房价必然会承受一定的压力。如果边际购房者都已经意识到房价过高了,那么需求就会下滑,而房价也会与需求一起共振下跌。比较极端的例子是美国的次贷危机,由于房价下跌过快,导致次级贷款的风险迅速爆发。尽管国内不少居民依然对房价存在信仰,但不管是“房住不炒”政策思路还是部分城市房价的真实表现,都在逐渐弱化这种信仰。

严跃进也表示,即使未来市场真正出现“小阳春”,价格也不会大幅上涨。因为在近几年的连续调控下,刚需已成为当前需求结构的主体,这部分需求较为理性,对价格变化较为敏感,他们不会支撑房价大幅上涨。同时,在“房住不炒”的调控思路下,各项调控政策不会大范围松绑,房价没有大幅上涨的空间。

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来源: 证券时报
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