成交面积环比下滑 房地产金融监管继续从严
作者: 中指研究院   编辑: 罗辑   发布: 11/02/2019 13:56

10月楼市成交环比降同比升。CREIS中指数据显示,2019年10月监测的主要城市成交面积环比下降4.07%,超半数城市环比下降,同比则上升17.18%。

一、政策盘点

宏观政策加强预调微调,房地产金融监管继续从严

10月,经济形势座谈会上李克强指出当前经济下行压力“持续加大”,宏观调控将更大发力。中央与地方收入划分改革继续推进,保持现有财力格局总体稳定。同时,房地产金融监管继续从严,房贷利率“换锚”整体平稳,不改房住不炒定位。

把稳增长、保持经济运行在合理区间放在更加突出的位置。10月14日,李克强主持召开部分省份主要负责人经济形势座谈会,就当前经济形势和今后经济工作透露几点重要判断,陕西、江苏、河南、湖北、广东省主要负责人参加会议。李克强指出当前经济下行压力“持续加大”,实体经济困难突出,国内需求疲弱,一些地方发展动力不足。稳增长重要性越发凸显,要把稳增长、保持经济运行在合理区间放在更加突出的位置。宏观调控也将更大发力,相比7月举行的上半年经济形势专家和企业家座谈会,此次座谈会上李克强对预调微调的要求从“适时”变为“加强”,并要求灵活运用宏观政策逆周期调节工具,做好政策协调联动。10月16日,国常会明确2019年全年减税降费总额将超过2万亿元,下一步要落实落细减税降费政策。

房贷利率“换锚”整体平稳,不改房住不炒定位。10月20日,央行公布新一期贷款市场报价利率(LPR)。1年期LPR为4.20%,5年期以上LPR为4.85%,数值与9月份保持一致。值得一提的是,自8月份央行改革完善LPR形成机制以来,5年期以上LPR始终保持不变。地方层面,上海明确当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60基点。此次定价机制改革后,上海个人住房贷款利率与改革前相比保持基本稳定。各地落实新政以来,房贷利率水平基本保持平稳。

坚持房住不炒,一城一策以稳为主

10月,中央部门坚持房住不炒。地方层面,天津、扬州、宿州、丹阳调控政策局部微调仍以稳为主,江西、宁波、海口、沈阳、黄冈等地加强房地产市场销售端监管。另外,地方持续加大房地产市场乱象整治力度。

坚持房住不炒,不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段。国家层面,国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇在新闻发布会上表示,房地产的定位很明确即“房住不炒”,不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段。地方层面,惠州针对2016年10月14日出台的《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》三年有效期将到期一事,表示将坚持调控不放松,文件时限到期后会继续出台调控政策的延续文件,中间不会出现政策空档期。

一城一策以稳为主。天津拟推承接非首都功能七项新政,符合条件的非津籍职工购房不需社保与个税,新政拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年。扬州决定从10月15日起,将住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元(单职工最高限额从21万元恢复至30万元)。宿州规定农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户,对其缴纳的契税给予全额财政补贴。镇江丹阳为严格规范异地贷款业务办理流程,有效防范公积金贷款风险,暂停新增异地住房公积金个人贷款开户及公积金贷款业务。

地方持续加强房地产市场监管。江西明确房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售商品房。宁波加强商品房预售资金监管,明确预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款应当全部存入预售资金监管账户。沈阳明确价格指导部门应当对申报装修的项目进行检查,对装修标准未公示或公示内容不全的,应当责令改正,拒不整改的,关闭其网签备案系统。对申报装修但毛坯交付或实际交付与申报材料不符的,关闭其网签备案系统。海口严禁商品房销售过程中捆绑销售、变相要求购房者选择二次装修或升级装修等行为。黄冈执行项目资本金制度,规定项目资本金不得低于项目总投资的20%,同时禁止企业利用项目贷款支付土地出让金或再续购地。另外,河南、银川、惠州、恩施、广安等地开展房地产市场乱象整治行动,规范房地产市场发展秩序,全国各地持续加强住房租赁中介机构乱象整治。

加快住房制度改革,构建租购并举住房制度

10月,深圳拟落实住房制度改革加快住房用地供应,同时推出首个“稳租金”商品房租赁试点项目,在全国率先全面应用标定地价。另外,北京集体建设用地建租赁住房逐步形成供应,杭州拟加强住房租赁资金监管。

深圳落实住房制度改革。10月10日,深圳公开征求《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》,意见稿指出,市住建部门负责统筹全市范围内三类公共住房(人才住房、安居型商品房、公共租赁住房)的套数比例,住房用地供应需落实2035年前筹集建设各类住房170万套的任务,实现市场商品住房和三类公共住房套数4:6的供应结构要求。深圳住房制度改革已开始进入落实阶段。另外,为拓宽政策性住房用地供应渠道,《深圳市地价测算规则》对可售的安居型商品房和人才住房的地价,分别按市场地价的30%和40%确定,调整后的地价水平比现行水平相应下降,以积极引导市场主体利用存量用地建设安居型商品房和人才住房。

共有产权住房制度加快完善。广州南沙区正式出台《广州南沙新区试点共有产权住房管理实施细则》,明确购房人自核准产权登记之日起未满5年的,不允许转让房屋产权份额。购房人自核准产权登记之日起满5年而未满8年的,可通过内循环方式流转房屋产权份额,也可按申请购买政府产权份额时点市场价格购买政府产权份额,但在购买协议中应约定所购得产权份额在规定时间内不能上市转让。购房人自核准产权登记之日起满8年的,可按规定上市转让房屋产权。烟台出台《烟台市共有产权住房管理办法》,相较于此前的试行办法,正式文件对政策适用范围、房源筹集渠道、产权份额划分、后期产权增购等方面进行了完善。其中,政策适用范围由芝罘区、莱山区扩大到烟台市区,将共有产权住房产权增购限制期延长至5年,确定承购人自缴纳契税完税之日起5年内,不得增购产权份额,更好体现房住不炒。

落户放开放宽提速,人才引进力度持续加强

海南基本取消落户限制(除三沙外),安徽宿州全面放开城镇落户,加快落实国务院要求的放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。10月份地方出台人才政策数量达阶段高峰,人才引进更加积极。

落户放开放宽提速。海南开启新一轮户籍制度改革,基本取消海南省(除三沙外)落户限制,省外居民,取得海南省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的,可在有合法稳定住所(含租赁)的城镇社区落户。宿州全面放开城镇落户,取消一切门槛。凡宿州市内农业转移人口、外省市人口落户城镇,凭居民户口簿、居民身份证和本人书面申请即可申请办理。

人才引进力度持续加强。人才落户放宽方面,天津拟规定,符合天津产业发展定位的来津非首都功能疏解项目,对任职于企业3年及以上且在津缴纳社保的全日制本科及以上在职职工,不受年龄限制,可随项目来津工作落户。东莞拟规定在东莞市参加社保的全日制大专以上学历应届毕业生,在东莞市参加社保的省内职业学校、技工院校具备中级工以上国家职业资格的学制教育应届毕业生,可申请户籍迁入。南通明确具有全日制普通高校大专及以上学历的应(往)届毕业生实现在通落户“零门槛”。银川实施人才“零门槛”落户政策,外地来的就业创业人员凭劳动合同、工商营业执照等即可办理落户,并可迁入配偶及子女户口。给予人才住房补贴方面,郑州放宽首次购房补贴发放范围,夫妻双方均符合条件的,从原有“标准就高、只享受一次”调整为按各自应享受的标准累计领取购房补贴。杭州萧山区加大人才安居生活保障力度,给予最高120万元购房补贴、最高4000元/月租房补贴、最高5000元/月生活津贴。嘉兴平湖给予“985”、“211”高校全日制本科人才最高购房补助分别为10万元、6万元。聊城针对企业全职引进、签订3年以上劳动合同且缴纳社保的博士、硕士、“双一流”高校本科生在聊购买首套自有住房并已缴纳契税的,分别给予10万元、5万元、3万元一次性购房补贴。常德对来常德企业工作的全日制博士研究生、硕士研究生、“双一流”高校本科生,分别给予每人每月工作和生活补贴4000元、3000元、2000元,每人购房补贴20万元、5万元、3万元。另外,南通、杭州淳安县、黑龙江佳木斯、菏泽等地也加大了人才引进力度,安徽铜陵出台政策部署引进高层次人才随迁配偶安置工作。调整人才购房政策方面,三亚住建局表示,全日制大专及以上学历人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳一年社保及个税的,可在海南省购买一套房产。南京六合区规定,凡在宁有居住证且有大专及以上学历的外地购房者,在六合买房不再需要提供近3年内累计2年的社保纳税证明。

【中指观点】

2019年10月楼市整体成交环比降同比升,各城市间分化明显。截至10月末,中指监测的主要城市库存总量环比下降0.1%。

二、市场概况

1.需求:10月楼市成交平稳微降,各线城市分化明显

10月楼市成交环比降同比升。CREIS中指数据显示,2019年10月监测的主要城市成交面积环比下降4.07%,超半数城市环比下降,同比则上升17.18%。

环比来看,13个城市下降,杭州降幅较明显,为30.79%,连云港次之,降幅近30%;环比上升城市中,汕头升幅明显。同比来看,18个城市上升,温州、宁波上升幅度明显。

分城市来看,一线城市成交面积环比下降11.62%,其中广州降幅较大,为22.66%;一线城市同比上升13.11%,深圳升幅较大。二线代表城市成交面积环比下降0.39%,同比上升22.77%。三线代表城市成交面积较上月下降13.08%,同比下降3.18%。

2.库存:库存总量微幅下滑,广州、深圳降幅显著

截至2019年10月末,中指监测的主要城市库存总量环比下降0.1%。重点监测的城市中,广州降幅较大,为6.58%,深圳居次席,降幅为5.50%。另外环比上升的城市中,杭州升幅较大,达12.61%,上海、苏州升幅均超5%。

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来源: 《中国主要城市房地产市场交易情报(2019年10月)》
来源网址: https://fdc.fang.com/news/2019-11-01/33895929.htm
  
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