朱民:中国老龄化将导致房地产发生根本变化
作者: 朱民--清华大学国家金融研究院院长   编辑: 罗辑   发布: 03/31/2021 16:12

3月30日,新沪商联合论坛在上海举行。清华大学国家金融研究院院长朱民在会上发表演讲。

朱民表示,我们正面临世界改革的百年之大变局,中国经济也面临极其深刻的结构性变化。2020年疫情加速和推进了一系列的结构性经济变化,这都会深刻影响中国经济未来发展。其中一个驱动力就是老龄化和长寿化。

“人口老龄化的到来远远超过我们的想象,将在根本上改变需求、改变供给、改变金融。今天65岁以上人口的占比几乎达到了12%左右,年轻人和劳动力占比逐渐在下降。”

根据对2050年的人口和今天的人口对比变化的预测,朱民表示,到2050年,中国净人口会减少3300万,因为中国的人口很多,减少这个比例还是很低。但是净增加的人口在60岁年龄段增长8000万,70岁年龄段增长1亿,80岁年龄段增长8000万。40岁以上所有年龄段人口净减少8000万,20岁年龄段净减少1亿。

朱民表示,人口结构发生巨大变化,30年以后,净增人口都在60岁以上,而2035年增长的主要年龄段是在60岁。2050年增长的都在70岁和80岁,与此同时,在50岁以下年龄段全部都是负增长。

“人口变化会产生一系列的问题。到2050年时,整个年龄集中在60岁以上,年轻人变得很小。老龄化产生很大的问题,谁来养活老年人?”朱民表示,今天3.6个就业人可以养活1个退休的老年人,但是2050年以后将是1比1的概念,1个就业人员要养活1个退休老年人,经济结构会发生深刻的变化。

朱民以典型的案例日本为例,日本是最早经历老龄化的国家。从1994年到2016年,日本产业结构发生了根本的变化,制造业、建筑业是、金融业是萎缩的,净增长的是健康和社会活动,是专业和科技、信息和通讯。因为年纪大了以后不需要那么多物质产品,不需要那么多住房空间。老年人需要的是服务,需要更多的通讯。整个生产结构都会发生根本变化。

“从1996年开始到现在,日本的其他开支基本没有变化,唯一上升的是医疗卫生。因为人口的年龄越来越大,医疗卫生的需求越来越大。金融和房地产又是巨大的变化,日本房地产新开数量从50年代低价一路上扬及90年代一路急剧下跌,这是因为日本的泡沫破裂。但是我们都知道,凡泡沫破裂一定会反弹,一定会上升。而日本的房地产一跌为什么就再没有反弹?因为老龄化。老年人都从大房子移到小房子、公寓、养老院,建筑业从此一蹶不振。东京的房子还比上海便宜,但是买了以后到现在连续下跌。”朱民说。

朱民指出,今天我国社保基金只占GDP的10%,大量的老龄人正在到来,社保基金远远不够。到现在为止商业养老退休资产只占GDP的0.025%,远远不能满足未来的需求。金融业会发生根本的变化。同时,产业结构的变化使得金融业的投向会发生变化,而第三支柱的商业养老保险会发展得非常迅速,同时带来长期投资,金融结构会发生非常大的变化。

“这个推理会持续推进,影响我们未来30年、40年,是特别深刻的变化。投资很简单,将心比心,想一想你们在未来80岁的时候你需要什么,你今天投什么,这是非常至关重要的。”朱民说。

来源: Sohu
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