10年后,楼市的问题不再是房价,而是另外3个“新难题”,该了解
作者: 楼事纪   编辑: 罗辑   发布: 01/27/2021 10:16

谈到买房子,房价永远是购房者最关心的话题。过去一二十年,伴随房地产的快速发展,高房价已经成为摆在购房者面前的一道门槛,尤其是对很多刚刚踏入社会的年轻人来说,如果没有父母的帮衬,想要靠自己买套房子并不容易。公开数据显示,目前全国还有6亿人月收入在千元左右,而截至2020年,全国平均房价已经突破了万元大关,所以很多购房者只能望房兴叹。

但是,10年后,楼市的主要问题或许不再是房价了,为什么这么说呢?主要有以下三个依据:

一是,房住不炒已经成为了调控的长期定位。对于房住不炒的定位,国家已经三令五申,而且还写入了十四五规划,相信随着炒房客的离场,房地产金融属性的降低,房价很难再有大幅上涨的条件。

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二是,多种住房方式开始全面推进。据住建部政策研究中心主任秦虹介绍,未来住房制度已经确立,将建立四类住房供应体系,除了大家很熟悉的商品房外,还有公共租赁房、共有产权房,以及市场体系下的租赁住房,从而满足不同群体的住房需求,所以未来住房不再是问题。

三是,房地产逐步迎来了供大于求的拐点。从供给端看,公开数据显示,目前全国城镇人均住房面积超过了40平方米,而且市场还有5000多万套空置房;从需求端看,中国社科院等多家研究机构普遍都认为,中国总人口将在2027年后开始进入负增长阶段。因此,未来10年,在住房不断增加,人口开始放缓的趋势下,房地产将逐步迎来供大于求的拐点,房价自然易跌难涨了。

基于以上这三点来看,今日不同以往,高房价正在逐渐失去大涨的条件,未来刚需购房者的买房、住房压力会逐渐减小,这自然是喜闻乐见的好消息。因此,10年后,楼市的主要问题将不再是房价了,不过另外三个“新难题”也已经开始渐渐出现了,该了解。

1、房产持有成本增加的问题

长期以来,国人之所以热衷买房,原因有很多,比如中国人对于“家”的独特情感,再比如房价只涨不跌的固定思维等。除此之外,还有一个重要原因,在中国,持有房产的成本很低,几乎为零。不过,目前这一现状正在被打破。财政部部长刘昆在详解未来5年财税改革任务时,明确提出要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法。除了房地产税,国务院参事、住建部原副部长仇保兴还表示,从长远角度来说,包括消费税、空置税,这些肯定也都会出台。显然,房产持有持有成本增加已经是板上钉钉的趋势,这不仅会抑制房地产投机,也会倒逼存量空置房流入市场,平衡市场供需关系。

2、高层住宅后期的维护、拆迁问题

随着城镇化进程的推进,为了解决住房问题,同时也为了节约土地,高层电梯房逐渐成为了市场主流。当然,电梯房的优势也是显而易见的,与以前的楼梯房相比,不仅视野变得开阔了,上下楼也方便了很多,所以深受购房者青睐。

但是,随着时间推移,高层电梯房的弊端也开始显露:一是维修比较困难,且费用昂贵。时间久了,高层将会面临设备、管道老化等诸多问题,一旦缴纳的维修基金用完,最后还得自己掏腰包花钱维修,很多机电设备的价格并不便宜。二是拆迁难度较高。试想,一栋高层住宅的占地面积大约在三四百平米,但是在三四百平米的土地上,却住着上百户的人口,如果要拆迁,开发商不仅要支付一笔巨额补偿款,而且起码要翻倍建造楼层才有盈利的可能。对开发商来说,越来越拆不起了。

实际上,对于高层电梯房将要面临的的这些问题,很多业内人士更是直言不讳。北京大学光华管理学院教授朱国钟经过研究分析后表示:未来高层住宅可能会沦为“贫民窟”。同样,东北财经大学经济研究中心主任周天勇也表示,对于几十层的高层住宅而言,再过几年、十几年,墙皮和其他碎块等高空坠物将开始增多,而且还会面临玻璃老化、设施陈旧、维修困难、重建成本变高等很多难题,所以将大幅贬值,甚至沦为“贫民窟”。

3、农村空置房越来越多的问题

近年来,随着经济社会的不断发展,以及城镇化进程的推进,越来越多的农村人口涌入城市经商、务工,不少人甚至最后选择在大城市里安家落户。公开数据显示,截至2019年,我国城镇常住人口为84843万,城镇化率达到了60.60%,全国主要城市的数量也从1978年的193个快速增加到了657个。不过,这一趋势还没有停止。据中国社科院专家预测,到2050年时,中国的城镇化率将超过80%,接近天花板,也就是说,未来还会有大量的农村人口涌入到大城市。

老家在农村的朋友可能会有一种感受,随着进城人口不断增多,农村闲置、甚至弃置老房子的现象越来越多,不少村庄甚至已经成为“空心村”,一年到头可能都看不到几个年轻人,留在农村的基本都是老年人,或者留在老家上学的小孩。当然,还有一种情况,很多人在城里赚了钱回家盖房,可是常年在外不回家,好好的房子也只能选择空置,白白浪费了资源。笔者认为,随着城镇化水平的不断提高,此类现象会越来越普遍。因此,如何让农村空置房得到盘活,得到有效利用,甚至转化为一笔财产性收入,是未来大家面临的重要问题。

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总结:对于房地产市场来说,今日已经不同以往,房住不炒成为了长期定位,多种住房方式开始全面推进,楼市逐步迎来供大于求的拐点,显然,10年后,房价的问题或许不再是购房者关注的核心问题了。不过,房产持有成本开始增加、高层住宅后期的维护拆迁、农村空置房越来越多等这3个问题可能会成为很多人面临的“新难题”。对此,你是怎么看的呢?欢迎评论区留言讨论。

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来源: 楼事纪
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