上海，终于降温了。
但是，我感到非常意外。
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全国最热的上海，终于出调控了！
1月21日，上海、深圳出台楼市新政，对假离婚、假结婚买房现象重拳出击。其中，上海夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；深圳对不具备购房资格的家庭成员，暂停夫妻婚内更名。
业内人士表示，沪深两市房地产调控仍然维持高压态势，“钻空子”买房的操作空间被大幅压缩。
上海重拳出击
近期燥热的上海楼市，遭遇监管“重拳”出击！
1月21日晚，上海市房屋管理局等多部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），从土地到规范市场秩序等多纬度管控市场。《意见》自2021年1月22日起施行。
（来源：上海市房屋管理局）
简单概括新政：
1、婚票。
2、信贷。
3、增值税。
4、商品房销售。
5、规范秩序。
6、加大供应等。
这一次上海调控，是非常温和的。
这么多的政策细则，信贷政策、优先无房户、加大供应，只能算常规政策，效果大家都懂，真正对能够对市场产生冲击，只有2个：
一个是婚票。
一个是增值税。
婚票破限购不行了，直接关闭3年。
《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
增值税征免年限，从2年提高至5年。
不过，这个政策影响不大，一是只要有倒挂，卖不卖、什么时候卖，就是保大保小的问题；二是任何税费，最后都能转移到买家身上，都不傻。
2
如开头所言。
这一次上海调控，我还是非常意外。
一个是速度非常快。
一个是手段非常温和。
1、先说速度。
一是执行时间快。
21号晚上发布政策，22号就执行，哪怕很多楼盘提前得到了通知，几天时间根本来不及。虽然次日执行在很多城市都能实现，但是这是上海啊，全国顶级城市、顶级城市群，也是20年年底、21年最热的城市。即使如此，还是不行，该调控就得调控。
二是反应非常快。
20年8月之前，上海大概横盘3年。从8月开始，上海市场快速转热，最后热得烫手，市场的启动速度非常快，就几个月。与此同时，上海暴热，到1月也就短短5个月以上，时间非常短，然后就出调控了，上面对于市场的反应太快了。
上海，真快。
再说温和。
你瞧瞧深圳，从18年连涨到20年，暴涨2年都不调控，甚至不断出台利好加大刺激，城市与城市就是不一样。
上海不一样，分寸感极强。
市场火了不到半年，该调调，哪怕压不住，至少态度到了。
说到温和，相比于20日传出的闵行区的内部文件：严格控制认筹比，同一家庭同一时段只能认筹一个楼盘，提升认筹金比例，热盘不得更名，退房1年内不得签约，限购客户不得认筹，等等。
很明显，雷声大雨点小。
3
上海，绝对是全国最热的城市。
没有之一。
这个城市有多热，想必你从米宅、米宅长三角，连续多次一线调研，都能够看出来，上海市场有多热：
20年卖地收入第一，根本进不到售楼部；
没有600万认筹金根本进不去；
第一天浦东调研的5个楼盘中，3个根本进不去；
认筹比例极高的楼盘，保安大哥根本不让进去；
16个项目开盘，推售4851套，共成交4330套；
近百个楼盘，认筹比至少超过200%，极难抢房；
……
上海有多热？
认筹人数极多。
认筹资金极高。
去化率极高。
全款越来越多。
热。抢。疯。这是我对上海市场最基本的认知。
中原地产分析师卢文曦表示，近期上海楼市有躁动迹象，对市场稳定造成影响。及时出台政策，打击市场中乱象，可以稳定市场情绪和预期。
《意见》指出，要严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
卢文曦认为，这可以堵住限购漏洞。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该政策将打击假离婚买房现象。
《意见》提出，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
卢文曦称，由于市场存在炒作氛围，尤其是打新热，买到新房后随即转让有差价可赚，提高增值税免征年限可以提高炒作成本。
严跃进表示，政策积极落实了2020年7月24日国务院房地产工作座谈会精神，从税费角度进行了管控。此类政策使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房源快买快卖现象，有助于促进二手房交易的稳定。类似政策对于后续二手房交易影响较大。
《意见》表示，严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。
严跃进称，预计后续上海还会出台各类摇号选房制度，类似优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。
《意见》要求，严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理。
严跃进认为，2021年是央行等部门落实房贷集中度管理政策的一年，后续银行在贷款方面势必更为保守，需要在三道红线的约束下放贷。部分炒作比较严重的楼盘，后续贷款方面可能面临收紧。
《意见》强调，要加强政策宣传。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费。依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。
卢文曦预计，新房市场打新热有望降温，今后认筹率超过100％的项目会明显减少。由于增值税免征年限延长，短期内这个交易成本难以转嫁到下家，价格有重新磨合的过程。尤其是在出台收紧政策后，市场预期会转变，短期二手房价格会理性回归。当然，政策储备中还有很多工具未使用，比如限售等，如果3、4月份上海楼市还是有非理性升温，不排除调控继续加码的可能。
深圳围堵假结婚购房
近日，一份深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函流传开来，落款时间为1月19日。
该文件重点：
1.“715新政”在途交易办理手续的截止日期延长一个月，至2021年1月31日。
2.高层次人才购买首套住宅无需社保或个税证明，购买二套住宅按深圳现行限购政策执行。
3.家庭购买商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。
1月21日，中证君从深圳住建局获悉，上述文件内容真实。
根据上述文件，2020年7月29日发布的《深圳市住房和建设局关于贯彻落实く关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知＞的通知》第三条第(五)项关于家庭购房登记的规定不再执行。该项内容为：居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的，购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。
（来源：深圳政府在线）
对于上述政策变动，深圳市不动产登记中心火速跟进。
1月21日，一份深圳市不动产登记中心关于转发《深圳市住房和建设局关于明确<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知>若干问题的函》的通知（下称通知）迅速传开。
通知明确，一是居民家庭购买商品房，网签录入时间为2021年1月19日之后的，严格按来函要求执行；网签录入时间为2021年1月19日（含当天）的在途业务，待市住房和建设局明确后再予以处理。
二是居民家庭购房登记在具有购房资格的家庭成员名下后，在婚姻存续期间是否可以进行夫妻财产协议变更等，待市住房和建设局明确后再予以处理。
对此，中证君致电深圳市不动产登记中心，工作人员表示通知文件的内容属实，对于受让方配偶不符合购房条件申请婚内更名的，登记中心21日已暂停办理。对于此类情况后续能否办理更名过户，需要等待深圳市住建局进一步批复。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，去年的“715新政”及其补充说明明确，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，即回溯3年衡量购房资格，这相当于把假离婚购房的漏洞堵住了。
“但仍有部分人钻假结婚买房的空子，不乏机构为外地人到深买房提供一条龙服务，由中介联合小贷公司等收取代理费用，介绍具备购房资格的人结婚、提供过桥融资等。”李宇嘉说，事实上，不仅外地人，部分深圳本地没有购房资格的人口也有的采取这种方式。另外，去年以来，深圳房价快速上涨，外地人来深买房比例增加。
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