郑州楼市惨淡一年:房企“不降价联盟”瓦解
作者: 凤凰财经   编辑: 罗辑   发布: 01/14/2021 08:02

中原第一城郑州,有着充分的人口优势和交通枢纽优势,但2020年其房地产市场相当凄惨,降价、首付分期甚至零首付是它的关键词。

从绿博片区开始,郑州楼市在2018年底开启了下行通道。

2020年9月底,绿博金科天籁城首开高层1.1万/平米,洋房均价1.7万/平方米,但两个月后,高层9500元/平方米,洋房均价1.1万/平方米。

金科天籁城二期开盘,用高层的价格买洋房,震颤了郑州房地产行业。

紧接着,高新区、惠济等相继降价,2020年的郑州楼市全面沦陷,房价一跌再跌。

相关数据显示,2020年郑州新房市场成交了24.17万套房子,是自2016年以来成交套数最低的一年。

量跌价跌,贝壳研究院数据显示,2020年郑州主城区成交均价15030元/平米,郊县商品住宅成交均价8753元/平米。

单看平均去化率冲击不算强烈,最搅动购房者神经的房价是一跌再跌。

在绿博片区,万科兰乔圣菲去年十月的开盘毛坯均价为7500元/平米,还有一些特价房房源价格房源为6300元/平米,刷新了郑州绿博片区的底价。而之前毛坯均价一度为1.2万/平米。

郑州的豪宅板块北龙湖区域,碧源荣府原价5.6万/平米,一度降到3-4万/平米。美林上苑原价4.3万/平米,降价至3.3万/平米,降价1万/平米。

去年12月下旬,鑫苑府连续推出特价房源300多套,特价房1.2万/平米,正常楼层房源1.3万/平米。该项目在去年7月开盘时的均价为1.52元/平米。也就是说,鑫苑府正常楼层降价2000元/平米,特价房降价3000元/平米。

除了降价,首付分期甚至零首付横行郑州楼市,普遍最低首付5%就可以买入一套房子。

空港新区空港宸院项目,首付分期5%,客户连贷款利息都可以不用承担,南龙湖片区的兰庭华府项目,首付10%,剩余的20%承担贷款利息。

金水区龙居华府项目甚至打出了零首付的广告牌,宣传页的正中央写着红色的“0”,广告词是“0元入主北龙湖北,0元网签、3年分期”。

但效果仍然不尽人意。根据乐居河南统计,截至12月27日,2020年郑州市场共计迎来200次开盘,推案量约39511套,去化约20960套,综合去化率在53%左右。

新房市场不景气,郑州二手房市场同样表现糟糕。

二手房上,2020年郑州二手房共计成交67635套,同比去年减少6914套,同比降低约9%。2020年总成交面积372万平方米,同比下降32%;成交均价12338元/㎡,同比下降2%。

根据贝壳研究院数据,2020年,郑州二手房房价跌了3.4%,与济南跌幅并列第三,在省会城市中跌幅最大的。在贝壳研究院2020年交易周期最长的十大城市中,郑州二手房房源成交周期为166天,名列成交周期第二名。

新房和二手房持续探底,郑州开发商联合自救。去年9月,河南房地产商会会长闭门会在郑召开, 50多家开发商代表参与,在会上,建业董事长胡葆森、正商董事长张敬国表示不带头降价,不降价联盟由此成立。

现在,相关政府部门也在控制郑州房价继续探底的空间,设置了最低签约价。

一位房企人士告诉界面新闻,年底时开发商陆续接到相关部门通知,通知称,签约系统限最低签约价功能1月1日已经启用,各项目根据自身项目销售实际价格确定待售房屋的合理预售申报价,商品住房限价范围最高为申报价,最低为下浮8%,超出范围无法签约。

但这些努力还没有效果。在去年年底冲刺业绩之时,市场上各大房产项目仍然是采用降价促销方式力保业绩目标,不降价联盟瓦解。

上述房企人士称,在大量供应面前,2021年形势也不太乐观。

根据贝壳数据,新房市场上,2020年大郑州商品住宅库存2050万平米,其中主城区库存1332万平米,年均去化周期为14月;郊县库存718万平米,年均去化周期为13.5月。

二手房市场上,贝壳找房网大郑州二手挂牌房源库存11.09万套,半年均去化50个月;客源成交周期持续拉长,平均成交周期33天,同比去年增长57%,客户观望情绪严重,房源平均成交周期163天,同比去年增长44%。

郑州楼市已经以不理想的去化开启了2021年。上周,郑州市场金水区国泰观邸悦峰、管城区融创城和中原区华侨城三个项目开盘,新推238套商品房,成交74套,平均去化率31%。

市场上的乐观信号还未出现,首付分期的后遗症已经出现。

根据郑州一位市场人士,郑州楼市正出现多个首付分期买房断供的情况。

在供需矛盾、潜在隐患下,郑州最艰难的时刻或许还未到来。

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