中国物业管理公司突然成了香饽饽
作者: Jacky Wong   编辑: Stella Su   发布: 01/12/2021 14:05

对于整个房地产领域的公司来说,疫情后的这一年情况有些棘手,至少对建造房地产的公司而言是这样。而另一方面,物业管理公司则突然变成了炙手可热的资产。

去年MSCI明晟中国房地产指数下跌了16%,原因是官方媒体报道了针对房地产开发商的新“三条红线”政策,即财务健康的新监管基准,目的是控制过度负债。不过,该行业的一个细分领域显然仍得到了政府的支持。政府10部门上周联合发布了支持物业管理行业的政策,包括扩大服务范围和推动定价市场化。

政策的东风让物业管理类股本就风生水起的涨势更上一层楼。例如,永升生活服务集团有限公司(Ever Sunshine Lifestyle Services Group Limited, 1995.HK)的股价目前达到2018年年底时的12倍。碧桂园服务控股有限公司(Country Garden Services Holdings Company Limited, 6098.HK, 简称:碧桂园服务)股价同期上涨了四倍多。

但让投资者真正兴奋的是,政府正在支持两大潜在增长动力。第一个是超越了传统物业管理的所谓的增值服务。这些服务包括家居清洁、看护孩子和护理老人。根据花旗(Citi)的数据,2020年上半年,此类增值服务收入同比增长39%。这些服务在疫情期间进一步增加。例如,国有企业保利物业服务股份有限公司(Poly Property Services Co., 6049.HK, 简称:保利物业)推出了配送新鲜农产品的服务。

另一个增长动力是行业整合。虽然许多物业管理公司最初服务于其开发商母公司建造的地产,但他们也开始从较小的开发商那里获得收入。并购活动有所增加。即使新房销售放缓,行业的持续整合也可能会通过规模经济或定价能力提高来帮助推动增长。

与此同时,开发商利用股市和房地产市场的繁荣,分拆旗下物业管理部门。对于试图达到监管基准的杠杆过高的开发商来说,这样做是有道理的:新公司意味着整体估值将大幅提高,而且是一个轻松便利的融资渠道。2020年,中国房地产行业在香港通过首次公开募股(IPO)筹集了约110亿美元资金,其中大部分来自此类业务分拆。例如,负债累累的中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称:中国恒大)旗下物业服务部门去年11月通过IPO筹资18亿美元。恒大物业集团公司(Evergrande Property Services, 6666.HK, 简称:恒大物业)目前的市值为170亿美元,而其母公司的市值为250亿美元。中国恒大仍拥有恒大物业约61%的股权。

物业管理公司享有更高的估值是有正当理由的。与波动更大的地产销售相比,物业管理可提供经常性的、稳定的收入。此外,物业管理还是轻资产,不像建造房屋往往需要承担巨额债务。不过,其中一些新股的大部分增长潜力可能已反映在股价中。标普全球市场财智(S&P Global Market Intelligence)的数据显示,从另一家负债较高开发商分拆出来的融创服务控股有限公司(Sunac Services Holdings Limited, 1516.HK, 简称:融创服务)以未来12个月预期每股收益计算的预期市盈率为65倍。

在大幅上涨之后,其中一些股票已升至很高水平。事实可能会证明,涨势再上一层楼有难度。

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来源: WSJ
来源网址: https://cn.wsj.com/articles/中国......
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