华尔街文摘研报:房地产价格趋势和未来前景
作者: 华尔街文摘   编辑: 罗辑   更新: 10/19/2019 09:54 发布: 10/18/2019 20:13

本研报综合多篇文献的分析成果,旨在帮助买房者和卖房者掌握综合的,准确的数据和分析。以下主要从5个方面来分析目前房地产投资的发展趋势及投资风险:

1. 国庆节后租金

2. 整体二手住宅市场均价

3. 按揭贷款的过快增长挤占了居民消费

4. 空房率

5. M2/GDP 相对较大

1、 国庆节后租金继续下跌:

租金的下跌一定程度上比房价下跌更具有前瞻的现实意义。

国庆节后全国大中城市租赁市场持续平稳下行,租金均价43.70元/平方米/月,环比跌0.06%,跌幅收窄0.02%。截至到41周,租金价格已经连续9周下跌,[1] 租赁市场热度未升反降。

许多炒房者会遵循以租养贷的方式,然而,一旦租金跌到还贷数额以下,这种模式就难以继续。通常来讲,租赁市场是住房供求关系发生逆转最清晰的信号。所以要特别重视。当然还要考虑造成这种结果的原因是什么。华尔街文摘认为,比较大的影响因素有:房产降温,贸易战影响下的就业情况,空房率比较高。

2. 二手房均价进入停滞阶段、新房价格指数涨幅收缓

2.1 二手房

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,节后百城二手住宅环比上涨0.04%。[1] 海峡经济圈区域市场均价下跌减缓,主要是西北、东北城市区域均价拉升带动二手房市场。下图显示,二手房均价环比上涨基本进入了停滞区间。12周上涨幅度是0.5%,相当于年均2%。这是最后一波涨,未来还会涨吗?请继续阅读。

2.2 新房

我们再来看下全国房价指数:呈现明显上涨趋势,增速放缓,但从数据库计算公式[4] ,是按小区平均价,然后全国加权平均。这样的危险就是该指数对房价的涨跌很不敏感。大概的延迟可能有一年。因此有必要从多个方面来解读这个上涨的曲线。而且房产商本身在报告房价下跌的信息时,对他自身的利益相左的信息的处理要谨慎。

3.按揭贷款的过快增长挤占了居民消费

2015年以来,居民的债务增长非常迅速,居民的杠杆率(杠杆率=债务/GDP)从30%上升到超过50%(2018年底居民杠杆率为54%),[2] 接近发达国家的水平,在发展中国家已经遥遥领先。

2015年以来的房地产周期为何导致了居民债务的快速攀升?从2015年8月开始,鼓励地方政府将实施棚户区改造的资金直接发放给棚改居民,让他们自己到市场上购买住房,此举大大刺激了住房需求,导致三四线城市房价持续上涨。

从金融数据看,2015年至2018年年按揭贷款余额翻了一番,从2015年的13万亿元到2018年底,已经突破26万亿元。2018年新增加的按揭贷款余额是7万亿元,但当年居民还本付息数量接近7万亿元,这意味着2018年居民按揭贷款实际发生额是14万亿元,而去年新房销售总额是14.3万亿元,二手房交易额是10万亿元,通过银行按揭贷款购买住房的数量占交易总额的58%。而这个数字在2015年之前不到40%。

如果说2015年之前主要是有钱人买房子,那么,2015年之后的买房群体中低收入者占比大量增加。中低收入者的边际消费倾向较高(挣的钱基本上全部花掉,没有储蓄),该群体的债务过快增长必然挤占消费。

2017年以来,消费增长乏力,从10%下降到7%左右。[2] 表现最明显的是汽车消费,彭博社统计数据显示,2018年7月开始出现全国轿车销售总量下降,下降趋势几乎一直持续到现在,国家大力扶持的新能源汽车也连续下降三个月。从来自汽车行业的反馈信息看,主要是三四线城市的汽车消费下滑严重,与这些城市的房价上涨密切相关,即房价上涨挤占了汽车消费。

[图:中国汽车销售连续16个月基本保持下跌]

[图:新能源汽车连续第三个月下滑,且速度加快]

除了汽车消费之外,负债买房还挤占了教育和医疗支出,而这些成本都在逐年上涨,居民财富压力增大。

在经济运行中,消费是主导力量,目前消费占GDP的比例是70%左右。房地产的扩张已经严重影响到居民消费增长,对GDP的增长产生一定程度上拖累。

4. 空置率、房产税

中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》,预测到2019年年底,17个城市平均空置率将突破20%,15个城市空置率同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值。

按照以上数据,空置率逐步上升,但是,没房的、需要购房的人数依然很多,供需矛盾十分尖锐。很重要的一个原因,就是相当一部分房子掌握在少数人手中,且房产税还未开征。一旦紧缩政策进一步出台,空置房产将被集中出售,导致现房暴增。华尔街文摘估计,1%的房产税将可能导致房价腰斩。这也是房产税过去和未来很难实施的原因。

5. 超前消费相对较多,刺激空间到尾声或接近尾声

9月末,广义货币(M2)余额195.23万亿元, 同比增长8.4%,增速超过了GDP增幅

据世界银行2018年统计数据:

中国:M2/GDP=203%

世界平均水平为124.7%,美国为89.5%。[3]

与2012年和2015年的前几轮刺激相比,中国2018年启动的最新一轮刺激是减税2万亿;外加基建/M2 扩张, 刺激力度是很大的。但在贸易冲突等因素影响下,经济还是有压力, Q3 6.0% GDP 的增长还是连续下行 。官员们正考虑将明年的部分投资配额提前到第四季度。[5] 但相对于收入水平而言,中国已经拥有非常好的基础设施,再刺激对经济的作用不会像以前那样明显。

一方面,地方政府财政依赖房地产,会尽力量维系; 另一方面是房价,M2/GDP 比值非常高的情况下,富人财富外流对国家实力打击很大。M2/GDP越大,外流压力和速度越大。房价上涨的主要2个因素: 货币贬值和利率下行空间有限。 综合各种因素,华尔街文摘分析觉得房价有可能已经处于最高点,上涨可能性比下跌可能性小,而且一旦下跌,比较难脱手。房地产目前不是最好的投资方式。

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来源: 参考资料请见文末
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